Aankoop van eigendom in het Zuiden

DOWNLOAD dit document in PDF-formaatSchool equador klein

Heel wat 4de pijlers zetten in het kader van hun project de stap om een stuk grond of een eigendom aan te kopen in het Zuiden. Dat is geen eenvoudige zaak.  Je denkt best drie keer na voor je er aan begint!
De wetgeving is uiteraard in elk land anders, maar we verzamelden toch een aantal belangrijke tips uit de praktijken van ngo’s en 4de pijlers.  Die kunnen je helpen om vervelende verrassingen te vermijden.
Heb je zelf nog bijkomende tips, stuur ze dan gerust door. We kunnen er nog van bijleren!

 

1. Moet je wel eigenaar worden in het Zuiden? 
Vraag jezelf allereerst grondig af of het wel nodig is om die stap te zetten. Werk je niet beter via een lokale partnerorganisatie die de eigendom ten bate van het project aankoopt en beheert, met jullie financiële steun? Dat legt het eigenaarschap en de verantwoordelijkheid van het project ook meteen bij hen. Een kwestie van vertrouwen!
Of huur je niet beter een pand?  Veel ngo’s, bijvoorbeeld, hebben helemaal niet de ambitie om eigenaar te worden. Ze kiezen er eerder voor om hun kantoren te huren. Je weet immers nooit hoelang je project zal lopen en hoelang je daar aanwezig zal zijn.
Of investeer je misschien beter op een andere manier in je project? Niet in bakstenen, maar in opleidingen, betere lonen, werkingsmiddelen, investeringen of capaciteitsopbouw van je partners ginds, ….

2. Ga na of je geen grond in vruchtgebruik toegewezen kan krijgen.
Als je een school of een gemeenschapsvoorziening wil bouwen, kan dat in sommige landen ook op gemeenschapsgrond. Dat geeft ook zekerheid voor de toekomst, want de school die je bouwt is dan al meteen eigendom van de gemeenschap. 
Waarom zou je immers zelf eigenaar worden? Het is toch de bedoeling om de gemeenschap ginds te helpen. Dat vraagt natuurlijk vertrouwen en je moet er rekening mee houden dat het mis kan lopen. Maar je legt zo het eigenaarschap en de verantwoordelijkheid meteen bij hen.

3. Hou je project en je privébelanschoolgen in het Zuiden altijd duidelijk gescheiden.
Koop een eigendom daarom nooit aan als privépersoon, maar als organisatie. Je onderneemt je project immers voor ‘een algemeen doel’ en voor de gemeenschap ginds.  Hou voor jezelf en voor de buitenwereld de lijn ‘zuiver’ tussen je project en je privévermogen en privéaanwezigheid in een land.
Zowel op juridisch als op moreel vlak is dat aangewezen. Het kan je op lange termijn behoeden voor ingewikkelde situaties. Wat doe je immers als je op een dag met je project moeten stoppen? Of geconfronteerd wordt met een overlijden? 

4. Breng de verworven eigendom onder in een gepaste structuur.
Als je niet samenwerkt met een lokale partnerorganisatie, is het nodig dat je organisatie een rechtspersoonlijkheid heeft in het land zelf om er een eigendom te kunnen kopen.
Breng de verworven eigendom best onder in een structuur die waarborgt dat de eigendom op lange termijn kan worden ingezet voor het gemeenschappelijk doel waarvoor het is aangekocht. In veel Angelsaksische en Engelstalige landen, bijvoorbeeld, kan je een eigendom onderbrengen in een ‘trust’. Een trust is specifiek bestemd voor het beheer van een patrimonium


Een Belgisch-Afrikaans koppel bouwde in eigen beheer een school op een stuk grond dat hun privébezit was. Onverwacht werden ze geconfronteerd met overlijden van de Afrikaanse echtgenoot. Volgens het lokaal erfrecht werd de school toen plots voor de helft eigendom van uitgebreide familie van de Afrikaanse echtgenoot.
Een ingewikkeld kluwen, vooral omdat sommige familieleden het gebouw een andere bestemming wilden geven, terwijl de Belgische echtgenote de garantie wenste dat het gebouw als school en voor het algemene belang in gebruik bleef. Dat had vermeden kunnen worden door de school vooraf onder te brengen in een ‘trust’.

 

5. Hoe zichtbaar wil je zijn in het land waar je actief bent?
Hoe zichtbaarder je aanwezig bent in een land, hoe meer je een mikpunt kan zijn van afgunst, criminaliteit en slechte bedoelingen. Sommige mensen zullen al snel denken dat je als buitenlandse organisatie veel geld hebt. Ontvoering, overval, diefstal zijn in sommige landen een realiteit waar je rekening mee moet houden. Als eigenaar ben je daar wellicht nog kwetsbaarder voor.
Misschien kan je het dus discreter aanpakken. Door, bijvoorbeeld, je partnerorganisatie vanuit ‘de tweede lijn’ te ondersteunen en niet zelf op de voorgrond te treden. Een netwerk van goede contacten ter plaatse is ook een vorm van bescherming tegen mensen die op je goederen uit zijn.gebouw SONKO

6. Ga na welke vormen van eigenaarschap er bestaan in een land en welke bepalingen er zijn voor buitenlanders.
In sommige landen kan je als buitenlandse organisatie gewoon geen grond aankopen. Soms kan je alleen het vruchtgebruik of gebruiksrecht van een bepaald goed kopen maar blijft de grond in feite eigendom van de gemeenschap. 
In Zambia, bijvoorbeeld, kan je eigenaar zijn van een huis of van een structuur, maar niet van het land. Daarvan kan je hoogstens een gebruiksrecht voor 99 jaar krijgen.
In sommige landen ben je alleen eigenaar van de bovengrond. De ondergrond blijft eigendom van de overheid die het recht behoud om dit in concessie te geven aan derden.  Zo ontstaan in Latijns-Amerika veel conflicten tussen landeigenaars en mijnbouwbedrijven. 

7. Ga na van wie de eigendom is die je wil aankopen
Ga goed na wie eigenaar is en wie de rechten heeft op het goed dat je wil aankopen. Hoed je voor oplichters, malafide agentschappen of corrupte overheidsambtenaren die je gronden verkopen waar ze eigenlijk zelf geen rechten op hebben.
Maar in veel landen is het kadaster ook niet zo uitgebouwd als in Europa en is het eigenaarschap niet altijd duidelijk. Boeren en de lokale bevolking gebruiken dikwijls gronden uit (soms eeuwenoud) gewoonterecht. Ze voelen zich eigenaar, maar zijn het juridisch niet altijd. Dat is dikwijls ook de aanleiding voor grondconflicten binnen het land zelf.

8. Laat je bijstaan
Op een internationale website die advies geeft voor aankopen in het buitenland lezen we: “Wat men je ook vertelt, hoe eenvoudig het allemaal ook lijkt en hoe charmant de tegenpartij ook is, zorg ALTIJD voor juridische bijstand van een onafhankelijke advocaat als je eigendom aankoopt in het buitenland. Een advocaat heeft de plicht om je correct  te informeren en je te beschermen. Je zal die advocaat natuurlijk moeten betalen, maar beschouw dat als een noodzakelijk deel van de totale aankoopkost. Het is geen goed idee om daarop te willen besparen. Let wel: een ‘onafhankelijk’ advocaat is een advocaat die enkel en alleen jullie vertegenwoordigt; geen tussenpersoon of bemiddelaar aangebracht door de tegenpartij.”   

9. Zorg dat je je budget rond hebt voor je aan de aankoop begint  en hou rekening met alle kosten
 Informeer je goed welke kosten er allemaal bij komen kijken. Naast de aankoopprijs moet je wellicht ook rekening houden met notariskosten, zegelrechten, registratierechten, kosten voor legale bijstand en eventuele commissielonen voor tussenpersonen. Hou ook rekening met eventuele wisselkoerskosten.
Op de website www.globalpropertyguide.com kan je voor diverse landen opzoeken welke tarieven gehanteerd worden.

10. Zorg dat alles op papier staat en laat belangrijke documenten eventueel vertalen
Het spreekt voor zich dat je duidelijke en wettelijk correcte documenten eist bij een transactie. Laat belangrijke documenten eventueel vertalen voor je ze ondertekent, ook als ze opgesteld zijn in het Spaans of het Engels en je niet helemaal vertrouwd bent met die taal. Je moet exact weten wat er in de overeenkomst staat voor je deze ondertekent.

11. Stel veel vragen
Kinderen stellen voortdurend vragen, soms tot vervelens toe.  Ze willen weten hoe alles van naaldje tot draadje in elkaar zit. Je kan er wat van leren. Wees niet bang om ook (te) veel vragen te stellen, aan verschillende mensen en partijen,

12. Wees geduldig  en overhaast de zaak niet
Dergelijke procedures gaan soms traag en moeizaam. Maar je hebt er ook zelf alle belang bij dat alles stap voor stap en weldoordacht gebeurt.
Geduld is, zeker in sommige Zuiderse landen, een mooie deugd.  Door alles te snel te willen afhandelen, stel je jezelf kwetsbaar op. Neem je tijd en laat je ook niet ‘opjagen’ door de tegenpartij om onbezonnen beslissingen te nemen.

Samengesteld door Jacques Mevis - 4de PIJLERSTEUNPUNT / 11.11.11, april 2014


Heb je vragen of eigen tips en ervaringen?
Contacteer onze helpdesk 4de pijlersteunpunt / 11.11.11
Vlasfabriekstraat 11, 1060 Brussel - Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. - 02 536 19 51

 

Log in om reacties te plaatsen